Mit jelent a kedvezményes lakásáfa megtartása?
Minden fogadkozás ellenére a kormány beadta a derekát és úgy döntött, meghosszabbítja a kedvezményes lakásáfa igénybe vételének idejét. Megnézzük, mit jelent mindez a gyakorlatban.
A döntés egyfelől várható volt (nem ez lenne az első eset, hogy az éppen aktuális magyar kormány újragondol egy véglegesnek mondott álláspontot), másfelől meglepő is, hiszen a pénzügyminiszter a nyár közepén meglehetősen határozottnak tűnt a kérdésben.
Varga Mihály akkor kijelentette, biztosan nem hosszabbítják meg az 5 százalékos lakásáfa 2019. december 31.-i határidejét, azaz ezt követően már nem lehet majd igénybe venni ezt a nem kis kedvezményt. (Én is beszámoltam róla.)
Ugyanez a Varga Mihály viszont a napokban bejelentette, mégis marad a kedvezményes áfakulcs, méghozzá 2023. december 31-ig. A megkötés annyi, hogy ez azokra a lakóingatlanokra érvényes, melyek idén november 1-ig megkapták a végleges építési engedélyt, illetve a 300 négyzetméter alatti lakóingatlanok esetében az építését addig bejelentették.
Itt tartunk most.
Mit jelent pontosan a bejelentés?
A két dátum elsőre egyértelmű, de azért érdemes kicsit mögéjük nézni. Már csak azért is, mert rengeteg bizonytalanság volt az eddig érvényes szabály szerint, amely 2020-tól vezette volna vissza a 27 százalékos áfát a rendszerbe.
Ilyen bizonytalanság volt az, hogy a részteljesítésekre más áfakulcs vonatkozik-e, illetve melyikre igen és melyikre nem. Mindezt a kormány is érzékelte, mert pár hete már közölte, hogy a törvény eredeti kivezetésének időpontjáig (azaz 2019 végéig) szerkezetkész ingatlanokra maradhat az 5 százalékos áfa.
Most még ennél is tovább ment, hiszen az ötéves kifutás a gyakorlatban azt jelenti, hogy a már futó építkezések esetében minden izgalom nélkül lehet 5 százalékos áfával számolni, egy-két kivételtől eltekintve ugyanis ennyi idő alatt szinte biztosan befejeződnek az építkezések.
(Ha nem, akkor ott más bajok is vannak és aligha az áfa lesz a legnagyobb kérdés szerintem.) Aki viszont november 1-ig nem szerezte meg a végleges építési engedélyt, az elég rosszul járt.
Nem lesz tele a piac olcsóbb ingatlannal
Mindez a Portfolió szakértői szerint azt jelenti, hogy a piacot nem árasztják majd el a hirtelen olcsóbbá váló ingatlanok, kivéve azokat, ahol a későbbre csúszó (ez mondjuk 2020-2021-et jelent) átadás miatt eleve a magasabb áfával számoltak. Ott most nyílik némi játéktér az ár csökkentésére.
Ha már itt tartunk, a jövő év végéig biztosan elkészülő (és átadott) lakások kapcsán nem lesz kérdőjel és ugyanez igaz azokra, melyek esetében finoman szólva sem lehet még tudni, készen lesznek-e addigra. (Utóbbi esetében a szerződő felek alighanem kinyitottak egy nagyobbfajta pezsgőt a napokban.)
Érdekesebb a helyzet azon ingatlanok esetében, amelynél bruttó árra szerződtek, ott a vevő most alighanem zokog és próbál egyezkedni a beruházóval, akinek így most ölébe hullt 22 százalék áfányi összeg.
Más kérdés, hogy a bizonytalanság miatt a legtöbb szerződést jó eséllyel nettó összeg + áfára költötték. Itt fordított az eset, mint fent, azaz a vevő örül, a beruházó megpróbálhat az így csökkenő vételárból valamennyit visszaalkudni magának, de a szerződés az szerződés, meglepő lenne, ha sikerülne neki. (És ha szabályosan dolgozik, akkor voltaképpen nem éri veszteség, tehát mindegy neki.)
Igazi mozgástér a Portfolió szakértői szerint a 2019 utáni átadással készülő, még nem eladott lakásoknál fordulhat elő, ami reális forgatókönyv lehet. Ebben az esetben ugyanis immár nem 27, hanem 5 százalékos áfával kell számolnia a kivitelezőnek, ami teret ad neki némi árengedményre.
A döntés ilyen értelemben nem hoz hatalmas mozgást a piacon, inkább csak kivesz egy bizonytalansági tényezőt, ráadásul mivel visszamenőleg állapították meg az engedélyezés határidejét, az sem fordulhat elő, hogy hirtelen boldog-boldogtalan építési engedélyekért folyamodna.
(Fotó: pixabay.com/prasadganapule69)
